Dossier: Buitenlandse woning

Bron: Taxwin

Heeft u nog geen aangifte gedaan van uw onroerend(e) goed(eren) in het buitenland? Dan zal u van de fiscus eerstdaags een herinneringsbrief krijgen…

Onroerend goed gekocht vóór 2021 

De fiscus gaat het kadastraal inkomen (ki) van uw buitenlands onroerend goed bepalen aan de hand van een vragenlijst. Die kreeg u in de loop van de maand juni of oktober (indien het onroerend goed pas in 2020 aangekocht werd) toegestuurd.

Herinneringsbrief

Hoewel u tot 31.12.2021 de tijd heeft om de vragenlijst te beantwoorden, heeft de fiscus nu reeds een herinneringsbrief gestuurd indien u de aangifte nog niet deed.

Onroerend goed aangekocht vanaf 2021

Wie vanaf 2021 een buitenlands onroerend goed verwerft, moe(s)t daarvan binnen de vier maanden aangifte doen.

Hoe uw aankoop aangeven? 

U kunt dat doen:

• ofwel online via MyMinfin (‘Mijn woning’  → ‘Mijn onroerende gegevens raadplegen’  → ‘Een goed in het buitenland aangeven’);

• ofwel door het ingevulde formulier te mailen naar foreigncad@minfin.fed.be of via de post op te sturen naar het volgende adres: FOD Financiën – AAPD – Cel buitenlands ki, Gaston Crommenlaan 6 bus 459, 9050 Ledeberg.

Vaststelling van het KI

Na ontvangst van uw aangifte(n) zal de fiscus voor elk buitenlands onroerend goed een ki vaststellen en u dat via aangetekend schrijven meedelen.

Gaat u niet akkoord, dan kunt u binnen een termijn van twee maanden bezwaar indienen tegen het betekende ki.

Samengevat

In het buitenland gelegen onroerende goederen een beetje uitgediept

Vaststelling van het onroerend inkomen

👉 Algemeen

België werd op 12 november 2020 opnieuw veroordeeld door het Europees Hof van Justitie, voor het verschil in fiscale behandeling tussen Belgisch en buitenlands vastgoed dat niet beroepsmatig gebruikt wordt (HvJ, 12.11.2020, C842/19).

Dergelijk buitenlands vastgoed werd immers belast op basis van de huurwaarde of de werkelijke huurinkomsten, terwijl Belgisch vastgoed belast werd op basis van het kadastraal inkomen, dat gewoonlijk lager lag.

De Belgische fiscus heeft naar aanleiding van deze veroordeling zijn wetgeving aangepast (wet 17.02.2021, BS 25.02.2021). Sinds inkomstenjaar 2021 wordt het belastbaar inkomen voor buitenlandse onroerende goederen op dezelfde wijze vastgesteld als voor onroerende goederen gelegen in België (art. 7, §1, 2° WIB).

👉 Privégebruik

Het belastbaar inkomen van een gebouwd onroerend goed dat niet beroepsmatig gebruikt wordt, is gelijk aan het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki) verhoogd met 40% en dat van een ongebouwd onroerend goed is gelijk aan het kadastraal inkomen, noch geïndexeerd, noch verhoogd met 40%.

Dat laatste is ook het geval als het verhuurd wordt overeenkomstig de pachtwetgeving en door de huurder gebruikt wordt voor land- of tuinbouw (ki).

👉 Beroepsmatig gebruik

Het belastbaar inkomen van een onroerend goed dat gebruikt wordt voor beroepsdoeleinden hangt af naargelang het gebruikt wordt door de belastingplichtige zelf of door een huurder.

De inkomsten van onroerende goederen die voor de beroepsactiviteit van de belastingplichtige gebruikt worden, maken deel uit van diens beroepsinkomsten en worden op deze manier vastgesteld (art. 37 WIB).

Het belastbaar inkomen van een onroerend goed dat wordt verhuurd aan derden (natuurlijke personen of rechtspersonen) die het onroerend goed voor beroepsdoeleinden aanwenden, stemt overeen met de werkelijk ontvangen huur en de huurvoordelen.

De ontvangen huur en huurvoordelen mogen echter niet minder bedragen dan het belastbaar inkomen dat vastgesteld zou worden, mocht het privé gebruikt worden (art. 7, §1, 2°, c WIB).

Het bruto-inkomen mag tot slot nog verminderd worden met een kostenforfait (art. 13 WIB).

Belastingregime

👉 Dubbelbelastingverdrag

Bevindt het onroerend goed zich in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag (DBV) gesloten heeft, en de onroerende inkomsten worden belast in dat land, dan zijn deze inkomsten in België vrijgesteld van belasting, met progressievoorbehoud (art. 155 WIB).

Progressievoorbehoud betekent dat de inkomsten weliswaar vrijgesteld zijn, maar wel in rekening gebracht worden om te bepalen in welke belastingschaal de andere inkomsten vallen. Ze ‘duwen’ als het ware de andere belastbare inkomsten in een hogere belastingschaal.

👉 Geen dubbelbelastingverdrag

In afwezigheid van een DBV wordt de belasting met betrekking tot de onroerende inkomsten verminderd tot de helft (art. 156, lid 1, 1° WIB), zelfs als het inkomen volledig vrijgesteld is in het buitenland (Comm. IB 155/13).

Fiscale voordelen